Mia Hoffren

Kirja käsittelee yksityishenkilöiden välisen asunnon ja asuinkiinteistön kaupan virhetilanteita koskevia oikeussääntöjä. Tarkasteltavana on toisaalta myyjän virhevastuu ostajalle ja toisaalta eräiden muiden henkilöiden vastuu kaupan osapuolille. Myyjän virhevastuun tarkastelussa kiinnitetään erityistä huomiota siihen, miten osapuolten asema yksityishenkilöinä vaikuttaa maakaaren ja asuntokauppalain säännösten soveltamiseen. Teoksessa käsitellään muun muassa maakaaren ja asuntokauppalain mukaisia virheperusteita, virheen seuraamuksia ja myyjän vastuun rajoittamista. Myyjän virhevastuun lisäksi tarkastellaan kaupan välittäneen kiinteistönvälitysliikkeen, kaupan kohteen aiemman omistajan ja kohteen ennen kauppaa tarkastaneen kuntotarkastajan vastuuta, ja selvitetään, miten näiden henkilöiden toiminta vaikuttaa myyjän virhevastuuseen. Kirja antaa kokonaiskuvan myyjän ja ostajan oikeudellisesta asemasta virhetilanteessa. Uudessa painoksessa on otettu huomioon edellisen painoksen ilmestymisen jälkeinen oikeuskäytäntö ja uusi oikeuskirjallisuus. Kirja on tarkoitettu kaikille asuntokaupan virheisiin liittyviä kysymyksiä työssään ratkoville lakimiehille. Se soveltuu myös oppikirjaksi.

Siviilioikeudessa edellytetään toimijoilta yleensä huolellista toimintaa. Vahingonkorvausvastuuseen riittää useimmiten tahallisuus tai huolimattomuus. Vilpittömän mielen suojaa ei voi saada se, joka tiesi tai jonka piti tietää toisen oikeudesta. Sen sijaan erottelulla tahallisuuden ja tuottamuksen tai tosiasiallisen tiedon ja edellytetyn tiedon välillä ei yleensä ole merkitystä. Tutkimuksessa keskitytään tosiasiallisen tiedon vaikutusten arviointiin ja selvitetään, miten sivullisen tieto sopimuskumppaninsa muista sopimussuhteista vaikuttaa sivullisen velvollisuuteen kunnioittaa näillä sopimuksilla perustettuja, yksilöityyn esineeseen kohdistuvia oikeuksia. Tosiasiallinen tieto voi olla merkittävää silloin, kun pelkkä huolellisuuden laiminlyöminen ei riitä vastuun perusteeksi. Tutkimuskohteeksi rajautuvatkin sellaiset sopimukseen perustuvat oikeudet, jotka eivät lähtökohtaisesti sido sivullista. Esimerkkeinä tällaisista oikeuksista voidaan mainita kiinteistönkaupan esisopimukseen perustuva oikeus ostaa kiinteistö, irtaimeen esineeseen kohdistuva vuokraoikeus, lunastusoikeus ja etuosto-oikeus. Tutkimuksessa selvitetään, tuleeko tällainen oikeus esineen myöhempää luovutuksensaajaa sitovaksi sillä perusteella, että luovutuksensaaja on tiennyt oikeudesta. Oikeuksien esinekohtaisen sitovuuden ohella selvitetään myös sivullisen vahingonkorvausvastuuta: voiko sivullisen tietoisuus oikeudesta olla yksin tai yhdessä muiden tekijöiden kanssa seikka, jonka perusteella puhtaan varallisuusvahingon korvaamiseen on vahingonkorvauslain 5 luvun 1 §:n edellyttämiä erittäin painavia syitä? Esinekohtaista kollisionratkaisua ja vahingonkorvausvastuuta tarkastellaan tiiviisti yhdessä, jotta säännöistä saadaan tarkoituksenmukainen kokonaisuus. Ensin tutkimuksessa perustellaan, miksi aikaisemmin perustettua oikeutta tulee suojata suhteessa sivulliseen tämän tietoisuuden perusteella. Tämän jälkeen selvitetään, millä tavoin esinekohtainen sitovuus ja vahingonkorvaus eroavat toisistaan suojan keinoina ja miten tämä ero vaikuttaa siihen, kummalla keinolla oikeutta kulloinkin suojataan. Lopuksi esitetään, millä edellytyksillä sopimukseen perustuvan oikeuden tulisi sitoa sivullista ja millä edellytyksillä sivullisen tulisi olla vahingonkorvausvastuussa oikeuden raukeamisesta aiheutuvista vahingoista silloin, kun oikeus ei sido häntä. Väitöstilaisuus 14.6.2008 Turun yliopistossa.